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千亿房企奥园为何“不拿地”了?

发布日期:2021-10-04 07:21    点击次数:66

去年8月出台的三道红线,已经发挥了它的威力,从日渐铺开的房企中报可见一斑。

晋升千亿房企不过两年,奥园这匹曾经的黑马突然刹了个车,销售增速放缓,拿地大幅减少,经营也是维稳。这样的调整,都是为了减少表外负债,降低杠杆,达到三道红线的要求。

上半年,奥园是千亿房企中,少数没怎么在公开市场拿地的房企,权益支出仅42亿,对比同期的销售额也就6.21%。

在8月23日的业绩会上,奥园管理层们的话题也围绕着“稳”、审慎进行。甚至,公司又下调了今年全年的购地占销售预算比例,从3月份时的25%调整至20%。

中国奥园集团联席总裁陈志斌补充说,未来将以销定投、审慎购地。

过去几年,奥园因少数权益占比过高、隐藏债务风险,而总被资本市场质疑,现在看起来,奥园想要解决这一点了。公司提出了明年底达成三道红线转绿的目标。

减速“节奏跑”

进入千亿军团后,奥园的销售增速明显放缓。

今年前7个月,奥园实现合约销售金额为772亿元,同比增长28%。但相比全年1500亿的销售目标,才刚完成了一半多。

要知道,奥园过去几年是华南房企里的一匹黑马。2016-2018年,奥园合同销售额分别同比增长68.8%、78.1%、100%,远高于行业平均水平,并在2019年时同比增长29%,跨入千亿军团。

对此,中国奥园执行董事、联席总裁马军回应称,从整体交易金额看,奥园已经达到了过去几年来的新高,现阶段将进入管理红利时代的节奏跑。

在这个阶段,马军说,奥园将高质量发展作为公司重要战略举措,接下来几年将保持适度规模增长。

中国奥园集团董事会主席郭梓文也在业绩会则表示,按照公司的规划,三季度会多个项目推盘,有信心完成全年1500亿元销售目标。

只不过销售的增长,并未带来利润数据的共同增长。过去几年里,为了追求规模的增长,奥园进行了大量的收并购、合作开发,这对利润的侵蚀也逐渐显现。

财报显示,上半年中国奥园实现营收325.1亿元,同比增长15%,净利润28.34亿元、核心净利润28.4亿元,同比分别微增0.1%、0.35%。而归母净利润20.88亿元,则同比大降13.55%,非控股股东净利润同比增加77.8%至7.54亿元。

非控股股东权益的增加,让奥园陷入增收不增利的窘境,利润数据并不好看。相比去年同期,今年中报中的非控股股东净利润占比约为26.5%,较去年同期增加了11.6个百分点。

负债率过高、权益比下降、非控股股东权益占比过高等问题,也让评级机构惠誉在今年6月份时,维持中国奥园的“BB”评级,展望则从“稳定”调整为“负面”。

中国奥园执行董事、联席总裁兼首席财务官陈志斌则表示,随着公司旧改项目的入市,归母净利润等数据将会有所改善。预计未来一两年归母净利润的占利润的比例会保持在75%左右,这会是个合适的水平。

押注旧改

销售放缓的同时,奥园在拿地上的节奏显得相当谨慎,上半年,奥园几乎消失在公开土地市场,从房企拿地排行榜百强中跌落。

财报显示,今年上半年奥园新增的可开发面积约为107万平方米,权益占比为65%。相比去年同期172亿元的拿地金额,今年上半年奥园拿地的权益地价也不过42亿元,节奏放缓明显。

并且,奥园的土地储备总建筑面积也从去年的5718万平方米、权益比约71%,下降至5358万平方米、权益比67%。

土地储备在上半年处于净减少的状态,这在大中型房企中较为少见。

这导致奥园在未来的业绩看点,将倚重于城市更新项目的释放。

对此马军表示,今年上半年随着集中供地出台,整体来看,土地市场溢价率比较高,土地成本明显提高,奥园就以观察为主。此外,为了抓紧解决三道红线的问题,奥园在土地方面还是更关注现有旧改项目的转化。

按照财报披露,截至报告期末,奥园拥有逾70个不同阶段的城市更新项目,预计额外提供可售资源约人民币7543亿元,其中大湾区可售资源约人民币7487亿元,占比99%。

马军也表示,长期以来,奥园获地方式主要还是靠收并购,以及旧改项目转化。

在上半年,奥园城市更新转化可售货值也达到135亿元,预计全年转化可售货值将达到400亿元。

中国奥园集团执行董事、高级副总裁陈嘉扬介绍,预计2021-2024年,城市更新转化的可售货值可达2420亿元。

不过,马军补充说,下半年会适时观望土地市场的拿地机会,预计全年土地购地金额不超过300亿元。

审慎拿地之下,奥园的财务数据有所改善,在三条红线中处于黄档。上半年,奥园剔除预收款项后的资产负债率、净负债率、现金短债分别为78.5%、80.7%、1.3倍,剔除预收款项后的资产负债率一项较去年底增加0.1个百分点。

陈志斌表示,年初时我们的目标是降5%的总负债余额,上半年已经降了超过3%,我们有信心把有息负债往下降大概10%~15%的水平,争取降到1000亿以下。

“预计在明年底,三道红线将全部达标”,陈志斌说。

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